12 "siêu dự án" ưu tiên & tầm nhìn Phú Quốc 2040: vùng nào hưởng lợi?

Chuyên đề 10 kỳ — Kỳ 6: Siêu dự án & tầm nhìn 2040. Loạt bài phân tích bộ hồ sơ dự thảo về ba đặc khu kinh tế Vân Đồn – Phú Quốc – Vân Phong, đọc dưới góc nhìn của người quan tâm bất động sản đảo ngọc.

*Ẩn trong bộ hồ sơ dự thảo ngày 3/6/2026 là một danh sách ngắn nhưng có sức nặng đặc biệt: Phụ lục III — Danh mục ngành, nghề, dự án ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược tại đặc khu Phú Quốc. Mười hai dòng, mỗi dòng kèm một ngưỡng vốn tối thiểu, từ 3.000 tỷ đến 90.000 tỷ đồng. Đọc kỹ, đó không chỉ là một danh mục thủ tục — đó là tấm "bản đồ tương lai" mà Nhà nước phác cho Phú Quốc: định hướng nơi mọc lên đô thị mới, nơi đón hạ tầng, nơi thành trung tâm công nghệ và giải trí. Với người làm bất động sản, hiểu tấm bản đồ này là hiểu dòng chảy của những năm tới.*

Phụ lục III: vì sao một "danh mục" lại quan trọng đến thế?

Kỳ 4 đã phân tích cơ chế nhà đầu tư chiến lược — những "đại bàng" được hưởng thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 30 năm, giao đất không qua đấu giá, cùng loạt ưu đãi vượt trội. Nhưng không phải dự án nào cũng được gọi là "chiến lược": để lọt vào nhóm này, dự án phải thuộc đúng một trong các ngành, nghề trong Phụ lục III và đạt ngưỡng vốn tối thiểu mà phụ lục quy định.

Nói cách khác, Phụ lục III là bộ lọc cho biết Nhà nước muốn "chọn mặt gửi vàng" vào những loại hình nào — và vì thế nó tiết lộ định hướng phát triển của Phú Quốc một cách cụ thể, bằng con số, thay vì khẩu hiệu chung chung.

Tuy vậy, cần nói rõ ngay từ đầu, vì điều này quyết định cách đọc cả bài: Phụ lục III là DANH MỤC ƯU TIÊN trong dự thảo, KHÔNG phải danh sách dự án đã được phê duyệt, và càng KHÔNG phải bản đồ phân lô đã có vị trí, chủ đầu tư cụ thể. Nó nói "loại dự án nào được ưu tiên", chứ không nói "dự án X nằm ở xã nào, do ai làm". Mọi suy diễn gắn một dòng trong phụ lục vào một lô đất, một dự án có tên, một chủ đầu tư cụ thể — đều là suy diễn vượt quá nội dung dự thảo.

12 nhóm dự án ưu tiên & ngưỡng vốn (trích Phụ lục III)

Dưới đây là toàn bộ 12 nhóm, trích đúng theo Phụ lục III của dự thảo Nghị quyết (bản 3/6/2026). Cột bên phải là góc đọc của chuyên đề về ý nghĩa với thị trường bất động sản — đây là phân tích, không phải nội dung phụ lục.

• 1 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Trung tâm đổi mới sáng tạo, R&D; trung tâm dữ liệu lớn; trung tâm trí tuệ nhân tạo (AI), hạ tầng số; hỗ trợ chuyển giao công nghệ cao (CNTT, công nghệ sinh học, công nghệ môi trường); Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 3.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Hệ sinh thái công nghệ → cầu văn phòng, nhà ở chuyên gia
• 2 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Cơ sở giáo dục – đào tạo, y tế chất lượng cao, chăm sóc sức khoẻ, điều dưỡng, phẫu thuật thẩm mỹ kết hợp nghỉ dưỡng, nghiên cứu dược phẩm; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 4.500 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Du lịch y tế – nghỉ dưỡng → BĐS phụ cận, lưu trú dài ngày
• 3 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Khu đô thị lấn biển; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 50.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Nguồn cung đất ở/đô thị mới hình thành
• 4 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Cụm đảo nhân tạo trên biển; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 90.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Quỹ đất phát triển hoàn toàn mới trên biển
• 5 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Năng lượng sạch, năng lượng tái tạo, hydrogen xanh… (phục vụ trung tâm dữ liệu, công nghệ cao); Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 6.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Hạ tầng nền cho đô thị công nghệ – "xanh"
• 6 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Đô thị hỗn hợp thương mại – dịch vụ, trung tâm thương mại, hội chợ triển lãm, khách sạn, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, lễ hội, nhạc hội, điện ảnh, thể thao; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 25.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Tổ hợp giải trí – thương mại → BĐS thương mại, shophouse
• 7 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Hạ tầng khu phi thuế quan; trung tâm logistics, cảng cạn, kho hàng hóa và dịch vụ logistics; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 50.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Gắn với khu thương mại tự do (xem Kỳ 5) → BĐS công nghiệp – dịch vụ
• 8 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Tổ hợp khách sạn có casino (≥ 1 tỷ USD); hoặc khu du lịch – giải trí tổng hợp có casino kết nối đồng bộ với dự án khác cùng nhà đầu tư (25.000–50.000 tỷ); hoặc khu giải trí tổng hợp có casino (≥ 2 tỷ USD); Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 1 tỷ USD / ≥ 2 tỷ USD (tùy loại); Góc nhìn BĐS (phân tích): Tổ hợp giải trí quy mô lớn → BĐS phụ cận (xem Kỳ 7)
• 9 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Công trình giao thông kết nối từ đất liền đến Phú Quốc; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 90.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Tăng khả năng tiếp cận đảo → giảm "rào cản đảo"
• 10 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Dịch vụ cung cấp nhiên liệu hàng không (gồm nhiên liệu sạch), bảo dưỡng, sửa chữa tàu bay và dịch vụ kỹ thuật hàng không; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 6.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Củng cố vai trò trung chuyển hàng không (xem Kỳ 8)
• 11 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Cơ sở sửa chữa, đóng mới tàu du lịch (cruise), du thuyền và dịch vụ hậu cần hàng hải đi kèm; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 6.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Kinh tế biển – du thuyền → bến du thuyền, BĐS ven biển
• 12 — Nhóm ngành, nghề, dự án ưu tiên (theo Phụ lục III): Công trình cảng hàng không, cảng biển; Ngưỡng vốn tối thiểu: ≥ 15.000 tỷ; Góc nhìn BĐS (phân tích): Cửa ngõ ra – vào đảo → "hạ tầng dẫn sóng"

📑 Trích Phụ lục III dự thảo (nguyên văn, rút gọn): "(3) Dự án đầu tư Khu đô thị lấn biển có quy mô đầu tư từ 50.000 tỷ đồng trở lên. (4) Dự án hình thành cụm đảo nhân tạo trên biển có quy mô đầu tư từ 90.000 tỷ đồng trở lên… (9) Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông kết nối từ đất liền đến Phú Quốc có quy mô vốn đầu tư từ 90.000 tỷ đồng trở lên." — Phụ lục III, Danh mục ngành, nghề, dự án ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược tại đặc khu Phú Quốc, ban hành kèm dự thảo Nghị quyết của Quốc hội (bản 3/6/2026).

Đọc 12 nhóm theo "loại hình" — và ý nghĩa với bất động sản

Mười hai dòng có vẻ rời rạc, nhưng nếu nhóm lại theo bản chất (cách nhóm dưới đây là góc nhìn biên tập, không phải phân loại chính thức trong dự thảo), chúng kể một câu chuyện khá mạch lạc về hình hài Phú Quốc tương lai.

Nhóm "tạo quỹ đất mới": đô thị lấn biển & đảo nhân tạo (mục 3, 4)

Đây là hai dòng có ngưỡng vốn cao nhất danh mục, và tác động trực tiếp nhất tới nguồn cung bất động sản, bởi chúng tạo ra quỹ đất chưa từng tồn tại. Trong một hòn đảo nơi đất tự nhiên là hữu hạn và nhiều khu vực vướng quy hoạch bảo tồn rừng, biển, quốc phòng – an ninh, "làm thêm đất" từ biển là cách mở rộng dư địa phát triển. Với thị trường, nguồn cung mới quy mô lớn là con dao hai lưỡi: vừa là cơ hội sản phẩm mới, vừa là yếu tố có thể tác động tới mặt bằng giá khu vực lân cận trong dài hạn.

Đây cũng là điểm dễ bị thổi phồng nhất: dự thảo chỉ nói loại hình "đô thị lấn biển" và "cụm đảo nhân tạo" được ưu tiên, không chỉ định lấn biển ở đâu, đảo nhân tạo nằm ở vùng biển nào, hay do nhà đầu tư nào thực hiện. Mọi thông tin gán hai loại hình này vào một địa danh cụ thể đều vượt quá nội dung dự thảo.

Nhóm "tăng khả năng tiếp cận": giao thông, cảng, hàng không, du thuyền (mục 9, 10, 11, 12)

Một đặc thù cố hữu của Phú Quốc là "rào cản đảo": muốn ra – vào phải qua đường hàng không hoặc đường biển. Bốn dòng trong Phụ lục III nhắm thẳng vào điểm nghẽn này — trong đó công trình giao thông kết nối từ đất liền đến Phú Quốc (≥ 90.000 tỷ đồng) có ngưỡng vốn cao nhất toàn danh mục, bên cạnh cảng hàng không – cảng biển, dịch vụ kỹ thuật hàng không, và đóng/sửa tàu du lịch (cruise) – du thuyền.

Với bất động sản, hạ tầng kết nối là biến số nền tảng: khả năng tiếp cận cải thiện → đảo bớt "xa", chi phí và thời gian di chuyển giảm → sức hấp dẫn với cả khách du lịch lẫn nhà đầu tư tăng. Đây là logic "hạ tầng đi trước" mà chuyên đề phân tích sâu ở Kỳ 8; ở đây chỉ cần ghi nhận: cả bốn loại hình hạ tầng kết nối đều nằm trong danh mục ưu tiên — một trọng tâm rõ rệt của định hướng phát triển.

Nhóm "công nghệ – tri thức – năng lượng": hạt nhân của "đô thị thông minh" (mục 1, 2, 5)

Ba dòng này cho thấy tham vọng đưa Phú Quốc vượt khỏi định vị thuần du lịch: trung tâm đổi mới sáng tạo – R&D – AI – dữ liệu lớn (≥ 3.000 tỷ, ngưỡng thấp nhất danh mục, hàm ý "trải thảm" rộng cho công nghệ); năng lượng sạch – hydrogen xanh; và y tế – giáo dục – chăm sóc sức khỏe – điều dưỡng kết hợp nghỉ dưỡng. Đáng chú ý, phụ lục ghi rõ năng lượng xanh nhằm "phục vụ trung tâm dữ liệu, trung tâm công nghệ cao" — tức không đứng một mình mà gắn với hạ tầng số.

Bộ ba này khớp trực tiếp với hai từ khóa "sáng tạo" và "sinh thái" trong câu định vị của Phú Quốc. Với bất động sản, một hệ sinh thái công nghệ – y tế – giáo dục, nếu hình thành, thường kéo theo tầng lớp chuyên gia, bác sĩ, kỹ sư thu nhập cao — tức cầu thật về nhà ở, văn phòng và lưu trú dài ngày, khác về chất so với cầu đầu cơ ngắn hạn.

Nhóm "giải trí – thương mại – dịch vụ": nơi BĐS phụ cận hưởng lợi (mục 6, 8)

Hai dòng còn lại là phần "dễ thấy" nhất với thị trường: đô thị hỗn hợp thương mại – dịch vụ – giải trí (≥ 25.000 tỷ), và tổ hợp khách sạn có casino (≥ 1 tỷ USD, hoặc tới ≥ 2 tỷ USD tùy loại) — nhóm mà chuyên đề dành riêng Kỳ 7 để phân tích. Quy luật chung: một tổ hợp giải trí – thương mại quy mô lớn thường tạo "lực hút" cho bất động sản phụ cận (shophouse, lưu trú, dịch vụ xung quanh). Nhưng đây cũng là nhóm cần thận trọng nhất: giá trị BĐS phụ cận phụ thuộc việc tổ hợp có thực sự được triển khai và vận hành hiệu quả hay không — điều mà ở giai đoạn dự thảo, chưa ai bảo đảm được.

⚠️ Lưu ý xuyên suốt: Phần phân loại trên là cách chuyên đề đọc và diễn giải Phụ lục III. Mọi ngưỡng vốn đều trích nguyên từ dự thảo; mọi nhận định "ý nghĩa BĐS" là phân tích, không phải cam kết rằng các dự án này sẽ được triển khai, vào thời điểm nào, hay tại vị trí nào.

Đặt cạnh tầm nhìn 2040: 12 dòng phụ lục khớp vào đâu?

Phụ lục III không tồn tại độc lập. Nó là công cụ để hiện thực hóa một tầm nhìn dài hạn đã được nêu trong Đề án.

Theo Đề án (bản 3/6/2026), mục tiêu cụ thể đặt ra là: đến năm 2040, định hình Phú Quốc trở thành "đô thị biển đảo dịch vụ – tài chính – công nghệ thông minh, sinh thái, thịnh vượng", dựa trên nền tảng du lịch, nghỉ dưỡng và thương mại – dịch vụ mang bản sắc riêng, chất lượng cao, tầm cỡ khu vực và quốc tế; đồng thời là trung tâm tổ chức các sự kiện quốc gia, quốc tế, đầu mối giao thông và giao lưu quốc tế của tỉnh An Giang và vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Tầm nhìn này là điểm hội tụ của chuỗi văn bản nền mà Đề án dẫn lại — đáng chú ý nhất là Quyết định 150/QĐ-TTg (2024) phê duyệt Quy hoạch chung TP Phú Quốc đến năm 2040, định vị Phú Quốc là "đô thị biển – đảo độc đáo, đặc sắc… trung tâm chăm sóc sức khỏe, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao… đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội vùng, cảng biển và cảng hàng không quốc tế" — và trên hết là kết luận của Tổng Bí thư Tô Lâm (Thông báo 228-TB/VPTW, 16/6/2025) định hình Phú Quốc thành:

"Trung tâm sinh thái, nghỉ dưỡng, tài chính và sáng tạo quốc tế."

Đối chiếu sẽ thấy 12 dòng của Phụ lục III chính là các "viên gạch" để xây nên câu định vị đó:

• Sinh thái → năng lượng xanh, hydrogen, đô thị "công nghệ thông minh, sinh thái".
• Nghỉ dưỡng → y tế – chăm sóc sức khỏe – điều dưỡng kết hợp nghỉ dưỡng; đô thị hỗn hợp du lịch – giải trí.
• Sáng tạo → trung tâm đổi mới sáng tạo, R&D, AI, dữ liệu lớn.
• Quốc tế → hạ tầng kết nối, cảng hàng không – cảng biển, khu phi thuế quan – logistics, du thuyền (cruise).

Riêng từ khóa tài chính trong câu định vị chủ yếu được cụ thể hóa qua các cơ chế tài chính – ngân hàng – khu thương mại tự do (đã và sẽ phân tích ở các kỳ khác), hơn là qua một dòng riêng trong Phụ lục III.

Với người mua bất động sản: đọc "bản đồ tương lai" thế nào cho tỉnh táo?

Nếu xem Phụ lục III là tấm bản đồ tương lai, thì điều quan trọng nhất là biết bản đồ này cho biết gì và KHÔNG cho biết gì.

Bản đồ cho biết: Nhà nước ưu tiên thu hút những loại hình dự án nào, với quy mô vốn ra sao — từ đó suy ra định hướng chung: Phú Quốc được kỳ vọng phát triển theo trục du lịch – nghỉ dưỡng cao cấp, công nghệ – tri thức, giải trí – thương mại quy mô lớn, và hạ tầng kết nối mạnh. Đây là thông tin hữu ích để hình dung "khẩu vị phát triển" của đảo trong 15 năm tới.

Bản đồ KHÔNG cho biết: dự án cụ thể nào, ở vị trí nào, do ai làm, vào thời điểm nào. Vì vậy:

1. Không có "lô đất nằm trong siêu dự án" nào được xác định từ Phụ lục III. Bất kỳ lời chào "đất nằm trong quy hoạch đảo nhân tạo / đô thị lấn biển theo Nghị quyết đặc khu" đều là suy diễn vượt quá nội dung dự thảo — và là dấu hiệu cần cảnh giác.
2. Dự thảo vẫn là dự thảo. Phụ lục III có thể được điều chỉnh (thêm/bớt ngành nghề, đổi ngưỡng vốn) trước hoặc khi Quốc hội thông qua; một danh mục ưu tiên không đồng nghĩa với cam kết triển khai.
3. Vị trí pháp lý của từng thửa đất quan trọng hơn mọi kỳ vọng. Dự thảo loại trừ các khu vực nhạy cảm về quốc phòng – an ninh, bảo tồn. Một lô đất "gần khu vực được kỳ vọng phát triển" không có giá trị pháp lý gì nếu bản thân nó vướng quy hoạch hạn chế.

🧭 Gợi ý thực tế: Thay vì chạy theo tin đồn về "siêu dự án sắp đổ bộ vào khu X", hãy bắt đầu từ chính thửa đất bạn quan tâm. Dùng công cụ tra cứu thông tin thửa đất và chuyển đổi tờ bản đồ để biết lô đất thuộc phân khu nào, hiện trạng quy hoạch ra sao, có nằm trong khu vực hạn chế hay không — đó mới là dữ kiện ra quyết định, thay vì một dòng trong danh mục ưu tiên.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Phụ lục III có nghĩa là các "siêu dự án" này đã được duyệt và sắp khởi công? Không. Phụ lục III là danh mục ngành, nghề, dự án ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược trong dự thảo Nghị quyết (bản 3/6/2026). Nó cho biết Nhà nước ưu tiên loại hình dự án nào và ngưỡng vốn tối thiểu, chứ không phải danh sách dự án đã được phê duyệt, đã có vị trí hay chủ đầu tư cụ thể.

Đô thị lấn biển và cụm đảo nhân tạo sẽ nằm ở đâu trên đảo Phú Quốc? Dự thảo không chỉ định vị trí. Phụ lục III chỉ nêu hai loại hình này được ưu tiên, với ngưỡng vốn lần lượt từ 50.000 tỷ và 90.000 tỷ đồng trở lên. Mọi thông tin gán hai loại hình này vào một địa danh, một lô đất cụ thể đều không nằm trong nội dung dự thảo và cần được kiểm chứng độc lập.

Tầm nhìn 2040 của Phú Quốc theo dự thảo là gì? Theo Đề án (bản 3/6/2026), đến năm 2040 Phú Quốc được định hình thành đô thị biển đảo dịch vụ – tài chính – công nghệ thông minh, sinh thái, thịnh vượng, dựa trên nền tảng du lịch, nghỉ dưỡng và thương mại – dịch vụ, đồng thời là trung tâm tổ chức sự kiện quốc gia, quốc tế — gắn với định vị "Trung tâm sinh thái, nghỉ dưỡng, tài chính và sáng tạo quốc tế".

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết tổng hợp và phân tích nội dung từ dự thảo Nghị quyết và Đề án (Bộ Tài chính, bản ngày 3/6/2026). Các cơ chế, chính sách, danh mục ưu tiên nêu trên chưa có hiệu lực pháp luật và có thể được điều chỉnh trước hoặc khi Quốc hội xem xét, thông qua. Phụ lục III là danh mục ưu tiên, không phải danh sách dự án đã duyệt hay đã có vị trí cụ thể. Bài viết mang tính thông tin, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Vui lòng tham vấn chuyên gia và kiểm tra pháp lý từng thửa đất trước khi ra quyết định.

*Cần hỗ trợ tra cứu pháp lý một lô đất cụ thể tại Phú Quốc, hoặc muốn ký gửi sản phẩm? Tham khảo công cụ tra cứu thửa đất hoặc để lại nhu cầu tư vấn.*

← Kỳ 5: Khu thương mại tự do Phú Quốc — mô hình Hải Nam/Dubai cho đảo ngọc · → Kỳ 7: Casino & công nghiệp giải trí — thí điểm người Việt vào chơi, tổ hợp tỷ đô