Khu thương mại tự do Phú Quốc: học mô hình Hải Nam, Dubai cho đảo ngọc

Chuyên đề 10 kỳ — Kỳ 5: Khu thương mại tự do. Loạt bài phân tích bộ hồ sơ dự thảo về ba đặc khu kinh tế Vân Đồn – Phú Quốc – Vân Phong, đọc dưới góc nhìn của người quan tâm bất động sản đảo ngọc.

*Trong cả bộ hồ sơ chính sách do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo, nếu phải chọn ra cơ chế mang tính "đột phá" nhất dành cho Phú Quốc, nhiều người sẽ chỉ ngay vào ba điều khoản về Khu thương mại tự do (Điều 39–41). Đây cũng là phần được thiết kế với thời hạn thí điểm dài nhất — 10 năm, gấp đôi phần còn lại của Nghị quyết. Theo dự thảo Nghị quyết ngày 3/6/2026, đây mới là đề xuất; nhưng nó hé lộ một tham vọng rất cụ thể: đưa Phú Quốc bước vào cùng nhóm với Hải Nam, Dubai hay Singapore — những "thiên đường thương mại tự do" của khu vực.*

Khu thương mại tự do là gì trong dự thảo?

Theo Điều 39 dự thảo, Khu thương mại tự do (Khu TMTD) tại đặc khu là "khu vực có ranh giới địa lý xác định", được lập để thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù vượt trội, mang tính đột phá — nhằm thu hút đầu tư, tài chính, thương mại, du lịch, dịch vụ chất lượng cao, thúc đẩy xuất khẩu, công nghiệp và hoạt động nghiên cứu – phát triển (R&D).

Điểm cần nắm ngay là Khu TMTD không phải một khối đồng nhất. Tùy điều kiện và khả năng phát triển, nó được tổ chức thành nhiều khu chức năng khác nhau. Dự thảo liệt kê khá rộng:

• Hạ tầng & logistics: Khu cảng hàng không; khu cảng và hậu cần cảng; trung tâm logistics
• Sản xuất & công nghệ: Khu sản xuất; khu công nghiệp công nghệ cao; trung tâm đổi mới sáng tạo; trung tâm năng lượng tái tạo
• Thương mại & phi thuế quan: Khu phi thuế quan; trung tâm thương mại
• Du lịch – giải trí – nghỉ dưỡng: Khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí, thể dục thể thao; khu thương mại – dịch vụ kết hợp kinh doanh casino
• Dịch vụ chất lượng cao: Dịch vụ y tế, chăm sóc sức khỏe; trung tâm đào tạo

Một chi tiết kỹ thuật nhưng rất quan trọng: các khu chức năng đáp ứng điều kiện khu phi thuế quan theo quy định pháp luật sẽ được bảo đảm hoạt động kiểm tra, giám sát, kiểm soát hải quan của cơ quan hải quan. Nói cách khác, "phi thuế quan" ở đây không có nghĩa là "vùng trống pháp luật" — mà là một khu vực có hàng rào hải quan rõ ràng, nơi hàng hóa ra/vào được hưởng cơ chế thuế đặc biệt nhưng vẫn nằm trong vòng kiểm soát của Nhà nước.

Ai quyết định lập Khu TMTD, ai quản lý?

Theo Điều 40 dự thảo, với hai đặc khu Vân Đồn và Phú Quốc, thẩm quyền được phân định như sau:

• UBND cấp tỉnh (với Phú Quốc là UBND tỉnh An Giang) quyết định thành lập, mở rộng, điều chỉnh ranh giới Khu TMTD gắn với phạm vi đặc khu; đồng thời tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung đặc khu trong ranh giới Khu TMTD.
• HĐND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục thành lập, mở rộng, điều chỉnh ranh giới.
• UBND đặc khu thực hiện quản lý nhà nước trực tiếp đối với Khu TMTD.

So sánh nhỏ để thấy điểm đặc thù của Phú Quốc: ở đặc khu Vân Phong, vai trò quản lý nhà nước trực tiếp được giao cho Ban Quản lý Khu kinh tế và khu công nghiệp Khánh Hòa — một cơ quan trực thuộc UBND tỉnh. Còn ở Phú Quốc, đầu mối quản lý trực tiếp là UBND đặc khu — cấp chính quyền được dự thảo trao quyền mạnh hơn (mô hình chính quyền đặc khu sẽ được phân tích ở Kỳ 9). Việc gắn ranh giới Khu TMTD với chính quyền đặc khu cho thấy Phú Quốc được thiết kế để vận hành như một thực thể kinh tế – hành chính tương đối liền mạch.

Cơ chế "vượt trội": vì sao gọi là đột phá?

Phần "lõi" của tham vọng nằm ở Điều 41 dự thảo. Đây là nơi tập trung các ưu đãi mạnh tay nhất. Có thể gom thành bốn nhóm:

1. Đơn giản hóa thủ tục — và một điểm rất đáng chú ý cho nhà đầu tư ngoại. Nhà đầu tư nước ngoài thành lập tổ chức kinh tế trong Khu TMTD không bắt buộc phải có dự án đầu tư và không phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập tổ chức kinh tế. Họ thực hiện thủ tục như nhà đầu tư trong nước theo pháp luật doanh nghiệp (cơ quan đăng ký vẫn kiểm tra điều kiện tiếp cận thị trường với ngành nghề hạn chế). Doanh nghiệp trong khu chức năng còn được hưởng chế độ ưu tiên hải quan đối với xuất – nhập khẩu (trừ điều kiện về kim ngạch), và được miễn kiểm tra chuyên ngành với hàng hóa đã hợp chuẩn/hợp quy hoặc đã có kết quả đánh giá phù hợp được thừa nhận theo điều ước quốc tế.

2. Ưu đãi đất đai và thuế ở mức rất cao. Theo khoản 4 Điều 41:

• Tiền thuê đất, thuê mặt nước: Miễn toàn bộ cho cả thời hạn thuê — trừ dự án xây dựng nhà ở, dự án trên đất thương mại, dịch vụ
• Thuế TNDN — ngành ưu tiên (thuộc Điều 4 NQ): 10% trong 30 năm, miễn thuế 4 năm + giảm 50% trong 9 năm tiếp theo; sau ưu đãi áp dụng 15%
• Thuế TNDN — ngành khác: 10% trong 15 năm, miễn thuế 4 năm + giảm 50% trong 9 năm tiếp theo; sau ưu đãi áp dụng 15%
• Thuế TNCN — chuyên gia, nhà khoa học, người tài, nhà quản lý, lao động trình độ cao: Giảm 50% trong 10 năm cho thu nhập từ tiền lương, tiền công khi làm việc trong Khu TMTD
• Chính sách thuế hàng hóa: Khu chức năng đủ điều kiện phi thuế quan được áp dụng chính sách thuế như khu phi thuế quan (thuế XNK, tiêu thụ đặc biệt, GTGT)

Dự thảo cũng lưu ý: doanh nghiệp thuộc đối tượng thuế tối thiểu toàn cầu vẫn nộp theo quy định tương ứng — một chi tiết cho thấy người soạn thảo đã tính đến bối cảnh thuế quốc tế hiện nay.

3. Ngoại tệ và bán lẻ — phần "chạm" trực tiếp tới du lịch mua sắm. Theo khoản 5 Điều 41:

• Doanh nghiệp có trụ sở chính và hoạt động sản xuất, kinh doanh trong Khu TMTD được niêm yết, báo giá, định giá, ghi giá hợp đồng bằng ngoại tệ và thanh toán với nhau bằng ngoại tệ chuyển khoản từ cung cấp hàng hóa, dịch vụ trong khu.
• Cho phép mở cửa hàng outlet và kinh doanh hàng miễn thuế trong Khu TMTD.
• Người nước ngoài, khách tham quan và khách du lịch theo đoàn được mua hàng miễn thuế tại outlet với giá trị không vượt quá 400 triệu đồng (hoặc 16.000 USD) trong mỗi chu kỳ 12 tháng. UBND đặc khu được phân quyền ban hành danh mục, số lượng, phân bổ hạn mức theo nhóm hàng — vừa phục vụ phân khúc cao cấp, vừa kiểm soát rủi ro buôn lậu và thất thu ngân sách.

4. Hoạt động kinh doanh đặc thù khác. Nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh chuyển khẩu hàng hóa; UBND đặc khu Vân Đồn, Phú Quốc được trao thẩm quyền cấp/điều chỉnh/thu hồi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận xuất xứ hàng hóa, và cấp Giấy phép kinh doanh / lập cơ sở bán lẻ không phải lấy ý kiến các cơ quan quản lý — rút ngắn đáng kể quy trình.

📌 Trích Điều 41 dự thảo (khoản 4, điểm a): *"Các dự án đầu tư trong Khu TMTD quy định tại Nghị quyết này được miễn toàn bộ tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê, trừ các dự án xây dựng nhà ở, dự án trên đất thương mại, dịch vụ."* Đây là câu chữ mà bất kỳ ai quan tâm bất động sản tại Phú Quốc đều nên đọc kỹ — chúng ta sẽ quay lại ở phần phân tích tác động.

Học gì từ Hải Nam, Dubai và Singapore?

Tham chiếu quốc tế trong Đề án giúp định vị tham vọng của Phú Quốc — và cũng nhắc một bài học về sự thận trọng.

Hải Nam (Trung Quốc) là hình mẫu gần gũi nhất về quy mô và định hướng. Theo Đề án, Hải Nam được nâng cấp từ đặc khu kinh tế lên cảng tự do thương mại (FTP) toàn tỉnh từ 13/4/2018, với diện tích 35.400 km² (lớn nhất Trung Quốc, gấp 32 lần Hồng Kông) và mục tiêu công khai là trở thành "thiên đường tự do thương mại" cạnh tranh với Singapore và Dubai. Năm 2023, GDP Hải Nam đạt khoảng 105 tỷ USD, tăng trưởng 9,1% — cao gần gấp đôi mức trung bình toàn quốc. Hai động lực chính được Đề án nêu là du lịch và mua sắm miễn thuế (mục tiêu 150 triệu lượt khách/năm vào 2025, mở rộng miễn thuế cho mọi hàng hóa) và FDI vào y tế quốc tế, giáo dục chất lượng cao, năng lượng sạch.

Sự song chiếu rất rõ: cơ chế outlet + hàng miễn thuế dự thảo đề xuất cho Phú Quốc chính là phiên bản thu nhỏ của "đòn bẩy mua sắm miễn thuế" đã giúp Hải Nam kéo dòng khách. Khác biệt nằm ở quy mô: Hải Nam là cả một tỉnh 35.400 km², còn Khu TMTD Phú Quốc là một khu vực có ranh giới xác định bên trong đặc khu — tham vọng tương tự nhưng phạm vi và lộ trình khác.

Singapore lại cho bài học theo hướng ngược. Theo Đề án, Singapore không có "đặc khu tự do" theo mô hình truyền thống; thay vào đó họ biến toàn bộ đất nước thành môi trường kinh doanh tự do, ưu đãi thuế và thân thiện doanh nghiệp. Một số khu trọng điểm đóng vai trò tương tự đặc khu — như các Khu thương mại tự do (FTZ) quanh cảng PSA (Top 2 thế giới về container, hơn 37 triệu TEU/năm), Changi Airfreight Centre và Jurong Port. Năm 2024, Singapore thu hút 140 tỷ USD FDI (số 1 châu Á), với hơn 400 tập đoàn đa quốc gia đặt trụ sở khu vực và hơn 5.000 startup.

Bài học cho Phú Quốc khá rõ: ưu đãi thuế và phi thuế quan là điều kiện cần, nhưng chưa đủ. Thành công của Singapore đến từ hạ tầng cảng – hàng không đẳng cấp, thể chế minh bạch và năng lực logistics — chứ không chỉ từ miễn thuế. Đây là lý do dự thảo gắn Khu TMTD Phú Quốc với cả khu cảng hàng không, khu cảng và hậu cần, trung tâm logistics: phần "cứng" hạ tầng phải đi cùng phần "mềm" ưu đãi thì mô hình mới vận hành. Với nhà đầu tư, đây là tín hiệu để theo dõi tiến độ hạ tầng thực tế, thay vì chỉ nhìn con số ưu đãi trên giấy.

Tác động tới bất động sản: cơ hội ở đâu, ranh giới ở đâu?

Nếu Khu TMTD hình thành đúng thiết kế, nó sẽ kéo theo một dạng đô thị mới trên đảo: đô thị thương mại – dịch vụ – logistics với mật độ hoạt động kinh tế cao. Từ góc nhìn bất động sản, có thể nhận diện vài hướng tác động:

• Bất động sản thương mại và bán lẻ. Outlet, trung tâm thương mại, cửa hàng miễn thuế cần mặt bằng bán lẻ quy mô lớn. Dòng khách mua sắm miễn thuế (theo mô hình Hải Nam) có thể nâng giá trị khai thác của mặt bằng thương mại trong và quanh khu.
• Bất động sản logistics – công nghiệp nhẹ. Khu cảng, hậu cần, trung tâm logistics tạo cầu cho kho bãi, nhà xưởng công nghệ cao — phân khúc trước nay khá mỏng ở Phú Quốc.
• Văn phòng và officetel phục vụ doanh nghiệp. Cơ chế cho nhà đầu tư ngoại lập tổ chức kinh tế "không cần dự án trước" có thể làm tăng số doanh nghiệp đăng ký, kéo theo cầu văn phòng và mô hình văn phòng kết hợp lưu trú.
• Hiệu ứng lan tỏa tới vùng phụ cận. Tầng lớp chuyên gia (được giảm 50% thuế TNCN 10 năm) và lực lượng lao động chất lượng cao tạo sức cầu lưu trú, an cư ở khu vực lân cận khu chức năng.

🔴 Lưu ý quan trọng — đọc kỹ trước khi suy diễn về "đất nền giá rẻ": Ưu đãi miễn toàn bộ tiền thuê đất của Khu TMTD (Điều 41) không áp dụng cho dự án xây dựng nhà ở, cũng như dự án trên đất thương mại – dịch vụ. Tương tự, cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá trong khu cũng loại trừ dự án nhà ở thương mại. Nói cách khác, gói ưu đãi đất đai vượt trội này được thiết kế cho hạ tầng khu chức năng và sản xuất – kinh doanh, không phải là "ưu đãi giá" cho nhà ở thương mại để bán cho người mua cuối. Đây là điểm rất dễ bị truyền thông và môi giới diễn giải sai.

Vì vậy, kịch bản hợp lý không phải "đất trong Khu TMTD sẽ rẻ", mà là: hoạt động kinh tế dày đặc trong khu → tăng sức hấp dẫn và mặt bằng giá của bất động sản thương mại, dịch vụ, lưu trú ở vùng có kết nối tốt. Và như mọi kỳ của chuyên đề này đã nhấn mạnh — ranh giới pháp lý của từng lô đất, vị trí so với ranh giới khu chức năng, và tình trạng quy hoạch mới là yếu tố quyết định, chứ không phải tin đồn.

🧭 Gợi ý thực tế: Trước khi cân nhắc một lô đất "ăn theo" Khu TMTD, hãy xác định vị trí và quy hoạch của thửa đất bằng công cụ tra cứu thông tin thửa đất và chuyển đổi tờ bản đồ — để biết lô đất nằm ở phân khu nào, có thuộc đất ở hay đất thương mại – dịch vụ, và có liên quan tới khu chức năng nào hay không.

Lộ trình thí điểm: vì sao là 10 năm?

Một điểm khiến Khu TMTD nổi bật so với phần còn lại của dự thảo: thời hạn thí điểm. Như đã nêu trong Kỳ 1, Nghị quyết (nếu được thông qua) có hiệu lực 5 năm, nhưng riêng cơ chế Khu thương mại tự do được thí điểm 10 năm — với mốc sơ kết khoảng năm 2031 và tổng kết khoảng 2036. Việc dành thời gian dài hơn cho thấy đây là mô hình cần độ chín, không thể đánh giá trong một chu kỳ ngắn. Với nhà đầu tư dài hạn, "cửa sổ chính sách" của Khu TMTD vì thế rộng hơn — nhưng cũng đồng nghĩa kết quả thực tế sẽ lộ rõ chậm hơn, càng cần theo dõi tiến độ triển khai thực địa thay vì kỳ vọng tức thời.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Khu thương mại tự do Phú Quốc đã được thành lập chưa? Chưa. Đây là đề xuất trong dự thảo Nghị quyết (bản ngày 3/6/2026) do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo, chưa được Quốc hội thông qua. Theo Điều 40 dự thảo, việc thành lập và xác định ranh giới Khu TMTD sẽ do UBND tỉnh An Giang quyết định (với quản lý nhà nước trực tiếp giao cho UBND đặc khu), sau khi Nghị quyết có hiệu lực.

Mua bất động sản trong Khu thương mại tự do có được miễn tiền thuê đất không? Không tự động. Theo Điều 41 dự thảo, ưu đãi miễn toàn bộ tiền thuê đất, thuê mặt nước áp dụng cho dự án đầu tư trong khu nhưng loại trừ rõ dự án xây dựng nhà ở và dự án trên đất thương mại, dịch vụ. Cơ chế giao/cho thuê đất không qua đấu giá cũng không áp dụng cho nhà ở thương mại. Người mua nhà ở thương mại không nằm trong nhóm được hưởng ưu đãi đất đai này.

Khách du lịch được mua hàng miễn thuế bao nhiêu trong Khu TMTD? Theo dự thảo (Điều 41, khoản 5), người nước ngoài và khách du lịch theo đoàn được mua hàng miễn thuế tại các cửa hàng outlet với giá trị không vượt quá 400 triệu đồng (hoặc 16.000 USD) trong mỗi chu kỳ 12 tháng. UBND đặc khu được phân quyền ban hành danh mục và hạn mức chi tiết theo nhóm hàng. Đây là đề xuất trong dự thảo và có thể thay đổi.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết tổng hợp và phân tích nội dung từ dự thảo Nghị quyết và Đề án (Bộ Tài chính, bản ngày 3/6/2026). Các cơ chế, chính sách nêu trên chưa có hiệu lực pháp luật và có thể được điều chỉnh trước hoặc khi Quốc hội xem xét, thông qua. Bài viết mang tính thông tin, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Vui lòng tham vấn chuyên gia và kiểm tra pháp lý từng thửa đất trước khi ra quyết định.

*Cần hỗ trợ tra cứu pháp lý một lô đất cụ thể tại Phú Quốc, hoặc muốn ký gửi sản phẩm? Tham khảo công cụ tra cứu thửa đất hoặc để lại nhu cầu tư vấn.*

← Kỳ 4: Ưu đãi thuế & nhà đầu tư chiến lược · → Kỳ 6: 12 siêu dự án & tầm nhìn 2040